COME DIVENTARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO


Daniel de Mari

diventare amministratore di condominio

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Se ti stai chiedendo come diventare amministratore di condominio probabilmente sai già che si tratta di un’ottima opportunità di carriera. Il settore è interessante anche se comporta numerosi doveri.

Si tratta di una figura importante nella gestione di immobili. E il suo lavoro viene regolato da alcune norme di legge su cui non si può transigere

Ma sai davvero di che tipo di lavoro si tratta? Quali sono, in realtà i suoi compiti? Quali problemi si trova a dover risolvere?

Questo incarico è di vitale importanza per il quieto vivere di tutti coloro che abitano in un condominio.

Amministratori del genere infatti, sono il braccio e la mente – il magistrale organo esecutivo – del condominio.

 

CHI E’ L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

L’amministratore del condominio è colui che riveste tutte quelle funzioni all’interno di un condominio e si occupa di amministrare e gestire i beni in comune fra i condòmini.

È quindi una figura che gode di grande responsabilità. Soprattutto nei casi di uno o più condomini particolarmente grandi o con famiglie numerose da gestire.

Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012 – la cosiddetta riforma del condominio – non era previsto alcun tipo di requisito per assumere il ruolo di amministratore condominiale.

A parte garantire professionalità e una pertinente abnegazione al lavoro, chiunque poteva ambire a questa carica.

Ma, con l’avvento del decreto n. 145/2013, si è intervenuti sulla faccenda affinché il Ministero della Giustizia emanasse un regolamento che si occupasse dell’aspetto formativo di tale figura.

L’atto normativo in questione, è il decreto ministeriale n. 140/2014. Un atto che determina i criteri e le modalità per la formazione degli amministratori condominiali.

Oltre a regolare i loro corsi, sia quelli di base che quelli di aggiornamento. Vediamo i più importanti.

DI COSA SI OCCUPA L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Prendiamo in considerazione l’amministrazione normale, senza valutare gli extra che si possono presentare.

In genere si occupa di:

  • conduzione delle parti comuni dell’edificio
  • vigilanza su integrità e manutenzione
  • erogazione delle spese per il mantenimento dei servizi comuni
  • osservanza delle normative indicate dal regolamento condominiale

 

COME DIVENTARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: I REQUISITI BASE

Come già accennato, prima dell’entrata in vigore delle leggi sopracitate, chiunque – eletto a maggioranza dai condòmini – poteva diventare amministratore di condominio.

Non era necessario che avesse, cioè, alcun requisito particolare. Come, per esempio, il titolo di studio o l’iscrizione a un qualche albo professionale.

L’evoluzione, si sa, porta inevitabilmente al cambiamento.

Proprio per questo, a oggi, per assicurarsi questo tipo di incarico bisogna soddisfare una certa quantità di requisiti di base. Innanzitutto, si deve godere dei diritti civili.

E non si deve essere inabilitati a ricoprire il ruolo o avere delle condanne a proprio carico.

Ma non è finita: questo era solo per la parte burocratica.

Vediamo ora come deve garantire la propria professionalità.

La legge richiede che chi voglia assumersi le responsabilità che il ruolo comporta sia in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado.

E abbia frequentato un corso formativo che lo prepari all’incarico di amministratore condominiale.

Inoltre, dopo aver ricoperto il ruolo amministrativo, deve seguire dei corsi di aggiornamento per garantire sempre la propria ineccepibilità.

Infatti deve essere provvisto di competenze tecniche per riuscire a far fronte a tutti gli incarichi e alle problematiche che possono nascere in un condominio.

Soprattutto per quanto riguarda i lavori da svolgere sugli impianti di uso comune.

 

DIVENTARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: I REQUISITI CARATTERIALI

Oltre a dover presentare un background professionale, un aspirante amministratore di condominio deve anche – e forse soprattutto – soddisfare dei requisiti caratteriali.

Più per l’incaricato stesso che per i condòmini in sé.

Avere un buon carattere in linea con l’incarico da svolgere rende tutto più semplice ed evita che il nuovo arrivato ci ripensi nel giro di poche settimane. Per non dire di pochi giorni, o peggio, ore.

Ma che tipo di caratteristiche deve avere un amministratore condominiale? Prima di tutto deve avere delle buone capacità relazionali.

Deve quindi essere in grado di comunicare facilmente con i propri condòmini e saper trattare con loro, al fine di preservare l’armonia di tutti i conviventi.

Egli deve inoltre avere delle ottime capacità organizzative e di gestione in modo da riuscire a coordinare bene il proprio lavoro e non perdersi in un bicchier d’acqua alla prima difficoltà.

Bisogna che risolva tempestivamente qualsiasi problematica. Non pensare che sia semplice: i problemi fra condòmini tendono a spuntare come funghi.

Un buon amministratore di condominio deve anche godere di una gran dose di pazienza e di razionalità, oltre che essere provvisto di un’ottima capacità di problem solving.

Saper far fronte ai problemi condominiali può davvero fare la differenza in questo ambito. E decreterà il successo o il fallimento dell’incarico.

I condòmini, si sa, si scaldano per un nonnulla e durante le assemblee condominiali possono volare parole pesanti.

La capacità che non deve mai mancare a chi sceglie di fare questo tipo di lavoro è la mediazione.

Saper riappacificare gli animi e calmarli è di vitale importanza per svolgere perfettamente un simile incarico.

Attenzione, saper mediare e raggiungere punti di accordo con le persone non è affatto una capacità insita in ogni persona. E nemmeno significa assecondare tutti i desideri dei propri condòmini.

I CORSI PER DIVENTARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

 Ma come si diventa amministratore di condominio?

A oggi, per ricoprire l’incarico è necessario frequentare un corso di formazione della durata di almeno settantadue ore.

I corsi di formazione sono organizzati da chiunque rispetti le indicazioni contenute all’interno del decreto ministeriale. Il corso deve preparare professionalmente gli “studenti”.

I formatori, sono spesso figure professionali di un certo spessore e con una preparazione riguardo all’”arte” condominiale; un esempio possono essere avvocati, magistrati e ingegneri.

Il corso, quindi, fornisce tutte le conoscenze riguardanti le varie problematiche.

Come quelle che hanno a che fare con gli spazi comuni (un must nelle riunioni condominiali), le conoscenze amministrative.

Insieme a sviluppare attitudini gestionali e tecnico-giuridiche, apprendere come tenere la contabilità.

E occuparsi della sicurezza degli edifici presi in carico e delle normative urbanistiche.

Questo tipo di corso è spesso organizzato da associazioni come l’U.N.A.I. (Unione nazionale amministratori di immobili) e l’ANAMMI (Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili).

Il corso – che può essere seguito anche per vie telematiche – si conclude con un esame che ogni aspirante amministratore condominiale deve sostenere.

Una volta superato, viene rilasciato un attestato che permette l’iscrizione al registro degli amministratori di condominio e il gioco è fatto. Si è a tutti gli effetti degli amministratori!

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UN REGISTRO DI VITALE IMPORTANZA

E’ infatti uno strumento che permette di verificare se i propri amministratori condominiali siano in regola con gli aggiornamenti periodici.

E che posseggano effettivamente i requisiti giusti per svolgere tale incarico.

Attenzione però, per continuare a esercitare il proprio lavoro è necessario seguire dei corsi di aggiornamento periodici di almeno quindici ore.

Altrimenti il mandato condominiale verrà annullato e l’amministratore perderà il proprio incarico.

L’aggiornamento continuo è un bene. Sì perché consente di avere sempre una conoscenza approfondita delle norme in vigore sulle responsabilità civili.

E sui vari aspetti dei diritti di proprietà (come la spinosa questione dei confini, un altro must su cui i condòmini tendono ad accanirsi) e negli ambiti assicurativi e urbanistici.

Tieni a mente che, per poter esercitare tale incarico, si deve obbligatoriamente attivare una partita IVA e versare i contributi all’INPS.

Salvo che non si appartenga a istituzioni come collegi oppure ordini professionali.

Inoltre, è anche opportuno sottoscrivere un’assicurazione per la propria professione, potrebbe tornare utile in casi d’emergenza.

 

COME FUNZIONA L’ELEZIONE PER DIVENTARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Come già accennato in precedenza, la figura dell’amministratore condominiale non è un lavoro da poco.

Prova a pensare alle riunioni di condominio. Spesso e volentieri si trasformano in veri e propri ring dove i condòmini – magari già affaticati dalla giornata – tirano fuori il peggio di loro. E riversano nell’assemblea tutte le loro frustrazioni.

Ma la riunione condominiale non è solo un campo di battaglia, può anche essere teatro di spunti interessanti e confronti seri e maturi.

In ogni caso però, serve sempre un mediatore che riporti l’ordine e risolva i problemi dei presenti.

Per questo l’amministratore condominiale è una figura di vitale importanza all’interno delle relazioni condominiali.

Egli viene nominato attraverso una votazione dell’assemblea dei condòmini.

È la maggioranza di questi ultimi, ad avere l’ultima parola.

Questo tipo di nomina è obbligatoria per i condomini con più di otto condòmini, cioè con più di otto diversi proprietari.

Nota bene: se il costruttore degli edifici o il venditore nominano un amministratore condominiale, questa nomina non è assolutamente valida.

Anche qualora fosse inserita nel rogito di acquisto. La nomina effettiva di un amministratore di condominio, è sempre e comunque vincolata alla scelta dei condòmini.

 

AMMINISTRATORE INTERNO O ESTERNO?

L’incaricato, potrebbe essere interno – cioè fa parte degli abitanti dello stabile – o esterno.

Che, appunto, non viva nel complesso dei condomini ma che si impegni con competenza e passione nel proprio lavoro.

Tendenzialmente, è più semplice diventare un amministratore interno rispetto a uno esterno.

Per un abitante dello stabile in questione infatti basta essere in possesso dei requisiti di responsabilità e onorabilità.

Cioè non è necessario né il diploma di scuola superiore di secondo grado né frequentare alcun tipo di corso formativo.

Allo stesso tempo però, un amministratore di questo tipo deve valutare bene il carico di lavoro a cui sta andando incontro.

Già, perché in questo caso, non si tratterebbe di un professionista. Viceversa, un amministratore esterno ha più requisiti da dover soddisfare.

Come il diploma  e l’attestato del corso di formazione. Quest’ultimo inoltre è tenuto a seguire i corsi di aggiornamento, al contrario di un amministratore interno.

In ogni caso – interno o esterno che sia – la nomina di un amministratore deve essere sempre approvata dalla maggioranza dei condòmini intervenuti all’assemblea.

IL MOMENTO DELL’ACCETTAZIONE: COSA SI DEVE FARE PER DIVENTARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

L’amministratore di condominio, accettando il compito deve, prima di tutto:

  • comunicare dati anagrafici e professionali.
  • Indicare dove saranno custoditi i registri condominiali e in quali orari potranno essere consultati.
  • Apporre nel luogo di accesso al condominio le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici (in caso di emergenze).
  • Associare il suo codice fiscale a quello del condominio di cui si occupa, presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Volturare le utenze condominiali.
  • Effettuare il passaggio di consegne con l’amministratore precedente.
  • Presentarsi nella filiale per aprire il conto corrente condominiale oppure per depositare la propria firma (se il conto è già esistente).

GLI OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE

I compiti di un amministratore condominiale sono tanti e pregni di responsabilità.

In genere, egli deve garantire il perfetto funzionamento e l’uso delle parti in comune dello stabile. Come le scale, i cortili, l’ascensore e così via.

L’incaricato deve inoltre redigere, modificare e – soprattutto – assicurarsi di far rispettare il regolamento condominiale.

Deve riscuotere le quote condominiali necessarie per tutte quelle attività – ordinarie o straordinarie che siano – di manutenzione per il funzionamento delle parti comuni.

A iniziare dalle spese relative a portieri, giardinieri, imprese di pulizie e manutenzione degli impianti comuni.

L’amministratore è inoltre tenuto a convocare, almeno una volta l’anno, l’assemblea condominiale.

Serve soprattutto a conoscere i problemi e le necessità di tutti i condòmini.

Oltre che a tenere sempre a portata di mano il registro dei verbali delle assemblee.

Inoltre, deve anche tenere il registro della contabilità, in cui sono annotati in calligrafia chiara e leggibile tutte le entrate e le uscite della gestione dello stabile. Obbligatoriamente in ordine cronologico.

È vero, può sembrare un carico troppo oneroso per una persona sola.

Ecco perché, l’amministratore può scegliere di delegare alcuni dei suoi compiti a dei professionisti, rimanendo sempre e comunque il titolare dell’incarico.

L’ufficio dell’amministratore di condominio, in genere ha tre macro-gruppi di doveri. Egli infatti ha responsabilità: civili, penali e amministrative.

Questo vuol dire che l’amministratore condominiale deve sempre tenere a mente di agire con cautela e nel rispetto della legge.

E rispondere penalmente in prima persona, oltre a tutelare il corretto funzionamento dello stabile preso in carico.

L’amministratore risponde personalmente di tutte le conseguenze che derivano dalle sue azioni. «Da grandi poteri derivano grandi responsabilità», mai parole furono più adatte.

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DIVENTARE AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: SPESE E GUADAGNI

Le spese iniziali per diventare amministratore condominiale, in genere non sono particolarmente onerose.

Ma è bene comunque capire di che cifre stiamo parlando. Queste cifre, possono darti una stima ipotetica della spesa richiesta per iniziare ad avvicinarsi a questo tipo di incarico.

Innanzitutto, si prenda in esame il corso di formazione che un aspirante amministratore – esterno – è tenuto a frequentare.

Corsi professionali di questo tipo, che forniscono tutte le conoscenze tecniche di base, si aggirano da un minimo di 800 a un massimo di 1.200 euro.

Una volta concluso il corso e sostenuto l’esame con successo, l’iscrizione a una delle associazioni degli amministratori può costare dai 100 ai 200 euro l’anno.

Inoltre, per garantire una certa serietà, servirà acquistare un software gestionale in cui riportare dati come, a esempio, la contabilità condominiale.

Questi tipi di programmi – molto usati soprattutto nelle aziende – possono arrivare a costare dai 400 a 500 euro.

A questi si aggiungono i costi per l’apertura della partita iva ed il mantenimento. I costi della partita iva variano a seconda del tipo di struttura societaria scelta, alla zona (onorario del commercialista) e del fatto che si possa o meno optare per un regime agevolato.

Il nostro consiglio è quello di rivolgersi ad un commercialista per poter avere una panoramica sulle opzioni possibili, sui possibili costi e su eventuali benefici di ciascuna soluzione. Normalmente ogni commercialista incontrerà gratuitamente un aspirante professionista che potrebbe un giorno diventare un cliente.

Dalle spese passiamo ai guadagni. Incarichi come questo, in genere non prevedono uno stipendio fisso, ma piuttosto un compenso variabile in base al tipo di lavoro svolto dall’amministratore.

Per esempio, amministrare due appartamenti non può certo essere la stessa cosa che provvedere alle necessità e alle problematiche di dodici condomini.

Sia per quanto riguarda il tempo che l’impegno richiesti. Quindi, è davvero difficile poter fare una stima sul compenso effettivo che un amministratore di condominio può guadagnare.

In linea generale possiamo dire che il compenso va dai 50 agli 80 euro più iva e che difficilmente si scende sotto i 1.500 euro anche per i condomini più piccoli.

Qui il consiglio è d’obbligo.

Se vuoi guadagnare maggiormente, dovresti pensare di amministrare più condomini possibili, tenendo sempre conto di dover garantire un lavoro svolto al massimo delle tue capacità.

Una volta che hai un buon numero di condomini, valuta di inserire in organico degli assistenti che possono aiutarti a seguire le incombenze burocratiche, mentre tu ti occupi solo delle parti più complesse del lavoro.

 

REVOCA DELL’INCARICO

Oltre alle dimissioni, l’incarico può anche essere revocato. Per esempio, l’amministratore cessa di essere tale quando:

  • Vi sono fondati sospetti della mancata adesione degli obblighi condominiali, irregolarità e fatti che denotano una certa scorrettezza da parte dell’incaricato.
  • Nel caso di mancato resoconto della propria gestione a chi di dovere.
  • Se l’amministratore non ha provveduto ad avvertire l’assemblea di importanti provvedimenti e novità. In questo caso egli è tenuto anche a risarcire i danni da lui provocati.
  • L’assemblea condominiale revoca l’incarico a maggioranza.
  • Se la revoca arriva dall’autorità giudiziaria competente che porta quindi all’istantanea nomina di un altro amministratore, magari più professionale e serio di quello precedente.

Per amor di simmetria, ti ricordo che la revoca può avvenire nella stessa maniera in cui è avvenuta la nomina dell’amministratore.

E cioè attraverso la maggioranza dei presenti all’assemblea condominiale.

La revoca – ahimè – a volte, può avvenire anche senza un motivo apparente.

 

ESEMPI DI REVOCA DEL CONTRATTO

Consideriamo degli esempi.

La revoca del contratto di amministratore condominiale avviene quando:

  • c’è il rifiuto di convocare l’assemblea per il licenziamento e la nomina di un nuovo amministratore.
  • Vengono rese note truffe perpetrate ai danni del condominio.
  • Si omette di convocare l’assemblea per approvare il rendiconto condominiale.
  • C’è una gestione ritenuta non professionale, la quale può spesso generare confusione e malcontento tra i condòmini.
  • L’amministratore in carica non provvede ai propri doveri o pecca nei provvedimenti giudiziari e amministrativi nella gestione del condominio.

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