Forse ti sarai chiesto: come guadagnare con affitti brevi?
Tra le varie fonti di reddito in ambito immobiliare questo è il metodo del momento, che ti consente una discreta rendita.

Infatti sono molte le possibilità di raggiungere buoni risultati, se ti ci applichi con costanza e determinazione.

Ma quali sono i metodi che ti possono portare a guadagnare in modo sostanzioso?

Una delle maniere più sfruttate riguarda il fatto di essere proprietari di vari immobili, ma non per tutti è così. Quindi se non hai questa fortuna, devi escogitare una via alternativa.

Vediamo insieme di cosa si tratta e come si può fare.

 

COME GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: DI COSA STIAMO PARLANDO?

LE SOCIETA’ CHE SI OCCUPANO DELLA GESTIONE

Questa attività, così redditizia, ha visto nascere diverse Società di Gestione che si occupano di risolvere alcune delle più comuni problematiche dei proprietari.

A partire dalle pratiche burocratiche, fino alla supervisione delle manutenzioni, dalla pubblicità per trovare nuovi ospiti alle pulizie dell’immobile, questo società possono darti dei servizi flessibili e commisurati alle tue esigenze.

Spesso i proprietari sottovalutano quanto lavoro richieda affittare un appartamento con le locazioni brevi. Questa guida sicuramente ti darà un’idea più chiara di quello che serve.

Il bello delle Società di Gestione è che si occupano, appunto, della gestione della casa vacanze, prendendosi carico di tutto il lavoro necessario e dell’assistenza (che spesso bisogna dare anche di notte), della burocrazia e delle seccature.

A te rimangono solo i guadagni.

Nel tempo ne ho provate diverse per la gestione delle mie case vacanza, però nessuna mi ha soddisfatto al 100%. Allora ho pensato di fondarne una io, con un team molto forte di specialisti nel marketing e nel settore alberghiero.

Devo dire che sono molto soddisfatto e che i clienti sono tutto molto contenti, tanto che portano altri amici a servirsi di questo servizio.

Ecco il link nel caso tu voglia valutare, senza impegno, la gestione della tua casa vacanze.

 

GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: SUPPORTI PUBBLICITARI

Per poter guadagnare con gli affitti brevi, devi ovviamente trovare i clienti disposti ad affittare il tuo immobile.

Per questo la pubblicità è indispensabile. Per fortuna oggi ci sono dei portali specializzati molto utilizzati e per di pù gratuiti.

Probabilmente ne avrai già sentito parlare. Si tratta dei portali come AirBnB, Booking, Vrbo e Hoostit.

Airbnb è probabilmente il motore di ricerca più utilizzato per la finalità per cui è stato ideato.

Uno dei vantaggi è che su Airbnb, come proprietario dell’immobile hai pieno potere decisionale su chi far entrare nella tua proprietà.

Ed è possibile fare affidamento sulle valutazioni espresse agli ospiti, da parte di altri host.

In più, ti si offre protezione a copertura di eventuali danni all’alloggio fino a 800.000 euro.

Va ad aggiungersi a questi vantaggi anche il fatto che sia la registrazione sia la pubblicazione dell’annuncio sono gratuiti.

Ciò che viene addebitato è un costo del servizio host per ogni prenotazione (si tratta di un piccolo importo pari al 3%) per la copertura dei costi di gestione.

Tra i vari canali pubblicitari ti segnalo Hoostit: portale giovane ma estremamente efficace che offre gratuitamente l’utilizzo di un Software per la gestione delle prenotazioni.

In più hai un bonus di 250 euro in sconto commissioni per ogni struttura che registri sul sito. La registrazione è libera e totalmente gratuita, per cui è proprio una buona opportunità. .

 

L’IMPORTANZA DELLE IMMAGINI PER GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI

Le immagini della tua abitazione, sono uno degli aspetti decisivi per cui un visitatore potrebbe sceglierla oppure scartarla.

La National Association of Realtors (un’associazione commerciale nordamericana per coloro che lavorano nel settore immobiliare) sostiene che in 90 secondi il potenziale cliente decide se un appartamento è confacente alle sue esigenze.

Oppure se va scartato dalla ricerca.

È quindi importante che tu non sottovaluti il contributo che una buona fotografia dà, specialmente nella presentazione iniziale.

Un’immagine deve attirare e invogliare a visitare la tua pagina.

Devi anche essere esaustivo nel repertorio fotografico e dare un ampia panoramica della locazione.

Bisogna riportare immagini di ogni stanza e il contesto che circonda l’abitazione, con viste dell’esterno che ne valorizzino l’insieme.

Ovviamente tutta la documentazione deve essere fedele a quella che è la realtà per non deludere le aspettative dei tuoi ospiti.

 

DESCRIZIONE ED EFFICIENZA DEL SERVIZIO

Una volta “catturata” l’attenzione “visiva”, devi soddisfare la curiosità del potenziale cliente con una descrizione approfondita dell’immobile.

Bisogna valorizzare i suoi punti di forza.

Ma non omettere quelli che possono essere gli aspetti virtualmente meno appetibili.

In questo modo il potenziale cliente avrà la sensazione che la presentazione è equilibrata più che autocelebrativa. E sarà portato ad apprezzare il tuo immobile.

Per avere una visibilità “preferenziale” sui motori di ricerca, devi fare in modo che le richieste dei potenziali ospiti possano essere soddisfatte in maniera veloce ed esaustiva.

Generalmente è bene poter rispondere ad una richiesta di prenotazione, o semplicemente ad una domanda sull’alloggio, entro 24 h.

Meno tempo impieghi a dare un riscontro, più aumenta la percezione positiva dell’alloggio.

Per questo motivo è altamente sconsigliato rispondere dopo molto tempo o, peggio ancora, non rispondere affatto.

Questo atteggiamento sarà decisamente non edificante per una buona pubblicità.

A un contatto prettamente virtuale, fa seguito la conoscenza diretta con gli ospiti.

È consigliabile che tu accolga i visitatori, preferibilmente di persona, cercando di assecondarne l’esigenze.

A partire dell’orario di arrivo. Anche qualora dovesse subire variazioni rispetto a quanto concordato al momento della prenotazione.

La tua disponibilità sarà un punto a favore per una buona recensione a fine della vacanza.

 

GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: LA CURA NEI DETTAGLI AI FINI DI UN’OTTIMA OPINIONE

Se decidi di avviare un’attività di affitti brevi, dovrai inizialmente investire su alcuni dettagli fondamentali. Per l’impatto che l’alloggio può avere fin dai primi minuti della permanenza dell’ospite.

È meglio, all’inizio, effettuare piccole ma significative opere che valorizzino la struttura. E che testimonino il tuo impegno a far trovare un ambiente accogliente e piacevole.

Come ritinteggiare le pareti, dotare il bagno della doccia piuttosto che di una vasca.

Insomma fare piccole opere di ristrutturazione là dove siano necessarie ai fini di ottenere un ambiente confortevole

A questo proposito è importante ricordare che, se inizi questa attività, puoi informarti per avere un aiuto economico con il bonus ristrutturazioni. In 10 anni rifonde il 50% della cifra spesa per questi lavori.

Il biglietto da visita più importante per dare un’ottima impressione, è decisamente l’arredamento della locazione.

 

ACCRESCERE L’APPEAL DELL’APPARTAMENTO

Fare le scelte giuste aumenta infatti l’appeal dell’appartamento.

Devi prevedere le spese per un buon arredamento come investimento iniziale. E sottrarle quando calcoli la rendita effettiva dell’immobile affittato.

E’ sicuramente da preferire un mobilio più particolare a discapito di una dotazione low cost.

Sicuramente richiede un minor impegno economico ma, al tempo stesso, dà una visione d’insieme meno raffinata personalizzata e confortevole.

Curare l’allestimento degli interni significa certamente avere la capacità di conquistare il potenziale ospite in pochi secondi.

Fatte queste premesse è bene tu sappia che gli affitti brevi prevedono la fornitura di energia elettrica, acqua, gas, wi-fi e connessione internet, climatizzazione e/o riscaldamento.

Oltre alla manutenzione e riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi presenti all’interno dell’immobile.

Puoi fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte e asciugamani). Ma a condizione che questo non avvenga durante la permanenza dell’ospite nella struttura.

 

LE PULIZIE

Le pulizie sono sempre a tuo carico. E sono da effettuarsi in assenza del locatario, in un arco di tempo che si frappone tra un affitto e l’altro.

Nel periodo in cui un ospite soggiorna nella struttura turistica, non possono essere erogati servizi.

Quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali. E qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare.

Tali prestazioni possono presupporre il reato di esercizio abusivo della professione ricettiva, con rischio di pesanti sanzioni.

È invece fondamentale fare trovare sempre un ambiente pulito e ordinato all’arrivo di nuovi visitatori.

Aggiungendo qualche accorgimento personale che certo potrà essere ben voluto proprio perché non previsto.

A tal proposito è sempre gradito che tu metta a disposizione degli ospiti libri.  In particolare quei testi che illustrano la storia e le particolarità della città.

Specialmente se ci si trova in un contesto di interesse storico culturale.

Volendo, puoi anche aggiungere delle mappe che possano aiutare chi voglia fare delle escursioni. Anche se, in realtà, tutti oramai utilizzano i navigatori satellitari.

GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: ALLA FINE DEL SOGGIORNO

Una volta terminata la permanenza, sei tenuto a verificare se sono presenti guasti riconducibili al soggiorno degli ultimi ospiti.

A questo proposito è consigliabile fare una buona assicurazione che copra i danni causati dagli ospiti.

Tutte le accortezze che si impiegheranno per fare un’ottima impressione ai visitatori, saranno spesso ripagate da ottime recensioni che possono far crescere la popolarità del proprio alloggio.

E renderlo sempre più visibile a chi deciderà di cercare una sistemazione per una breve vacanza.

 

COME GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: ASPETTO LEGALE E BUROCRATICO

Per poter avviare questo genere di attività, è bene prima di tutto, consultare e conoscere il codice civile.

I contratti di locazioni ad uso turistico sono regolati dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”.

Nel dettaglio, è fondamentale conoscere quelle che sono le leggi regionali.

E, inoltre, i regolamenti comunali che possono variare a seconda della località in cui si trova l’immobile.

Sarà quindi molto utile che tu sappia come effettuare la registrazione degli ospiti in questura.

Sia per un motivo di sicurezza che per evitare l’evasione di tasse e imposte.

In particolare della tassa di soggiorno, che tutti i titolari di strutture ricettive devono pagare e far pagare ai loro ospiti nei Comuni in cui è prevista.

Rispettando queste semplici regole non correrai il rischio di essere sanzionato.

 

IL CODICE IDENTIFICATIVO

Al fine di controllare eventuali evasioni fiscali, delle locazioni destinate ai cosiddetti affitti brevi, con il Decreto Crescita (dl 34/2019, convertito con la legge 58/2019), è stata introdotta la creazione di una banca dati pubblica.

Banca dati inerente alle strutture ricettive e degli immobili presenti sul territorio nazionale destinati all’attività di affitti brevi, inferiore ai 30 giorni, che sono identificati da un codice alfanumerico.

In base a questa normativa, ogni casa, appartamento o struttura ricettiva per la locazione breve deve essere associato ad un codice identificativo proprio.

E dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.

Questo codice dovrà essere impiegato anche dagli agenti immobiliari che propongono la struttura in affitto.

E andrà indicato anche sui portali internet per affitti brevi, come Airbnb e Booking.com.

Se non ti adegui rischi di essere sanzionato con multe dai 500 ai 5.000 euro, che potranno essere raddoppiate in caso di reiterazione.

L’obiettivo della legge è quello di “mappare” chi offre la propria casa in affitto per ottenerne un reddito.

 

COMUNICARE ALLA QUESTURA I DATI DEGLI OSPITI

Come precedentemente accennato, tutte le strutture ricettive extra-alberghiere hanno l’obbligo di comunicare alla questura i dati delle persone ospitate.

Quindi anche chi gestisce esercizi con formula degli affitti brevi.

Questo onere spetta a chiunque, anche a chi mette a disposizione la propria casa vacanze avvalendosi del supporto di portali come Airbnb.

Infatti, anche in questo caso, al pari di una normale struttura ricettiva, deve sottostare a tale adempimento.

Così si evita di andare incontro a pesanti sanzioni amministrative. E, nei casi più gravi, alla pena detentiva fino a 3 mesi.

A disciplinare gli adempimenti riguardanti la pubblica sicurezza per affitti brevi e soggiorni in strutture ricettive è l’articolo 109 del T.U.L.P.S. (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza).

Questa legge non fa alcuna distinzione tra le varie attività, siano esse svolte occasionalmente oppure a livello imprenditoriale.

La normativa, infatti, abbraccia tutte le categorie ricettive destinate ad accogliere gli ospiti.

A partire dagli affittacamere, ai gestori di strutture non convenzionali come bed and breakfast fino ad arrivare alle case di riposo e di salute.

 

LA PROCEDURA TELEMATICA

In sostituzione alle “schedine alloggiati” in forma cartacea, per poter registrare gli ospiti è stata introdotta una, più comoda, e immediata procedura telematica.

L’innovazione ti offre l’opportunità di effettuare la registrazione da casa. In questo caso non serve che, ogni volta, tu ti debba recare di persona presso la questura di competenza territoriale.

E’ sufficiente che tu acceda al portale della Polizia di Stato chiamato “AlloggiatiWeb” ed effettui la registrazione degli ospiti comodamente dal PC di casa.

Per poter usufruire di questo agevole servizio occorre disporre delle credenziali personali che vengono rilasciate dall’autorità di pubblica sicurezza.

La richiesta per l’autorizzazione di usufruire dei servizi on line può anche in questo caso, essere effettuata via e-mail.

Oppure, in alternativa, fatta personalmente presso gli uffici appositi presenti in questura.

Per effettuare la richiesta via web è necessario che inoltri tramite posta elettronica il modulo in formato pdf in cui è specificata la tipologia della struttura ed il nome.

Allegando inoltre la tua carta di identità e la Scia ovvero la dichiarazione di inizio attività.

Nel caso in cui tu disponga di più alloggi destinati all’attività di affitto breve, è necessario specificarlo evidenziando la voce corrispondente all’interno del modulo.

Se, invece, solo dopo aver ottenuto l’abilitazione si aggiungono altre strutture ricettive, è sempre onere del gestore comunicare il cambiamento alla questura.

Bisogna che tu invii una mail avente per oggetto: “Inserimento altra struttura”.

La procedura, anche in questo caso, prevede sempre il medesimo procedimento già attuato per la registrazione del primo alloggio.

Quindi sarà sempre necessario inviare la copia della tua carta di identità e la SCIA.

 

IMPORTANTE ESSERE PRECISI NELLA RICHIESTA

Questo perché se la domanda non risultasse conforme, o mancasse della documentazione necessaria, non verrà presa in considerazione.

E non potrai disporre delle credenziali per accedere al portale “AlloggiatiWeb”.

Grazie alla registrazione otterrai user-name e password. Ti consentiranno di muoverti nel sito in piena autonomia. E senza dipendere dal supporto della questura competente.

Prima di proseguire è necessario che tu installi il certificato digitale che attesta l’autorità di certificazione sul tuo computer.

Il certificato digitale è valido per due anni e devi rinnovarlo alla scadenza attraverso la medesima procedura utilizzata nel corso della prima installazione.

Alla fine di questo procedimento, sarai pronto ad accedere alla tua area su “AlloggiatiWeb”. E ti sarà possibile iniziare a inviare le schede degli ospiti in maniera autonoma.

 

GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: LA REGISTRAZIONE DEGLI OSPITI

La procedura per accettazione della richiesta e conseguente rilascio delle credenziali, potrebbe richiedere un’attesa di alcuni giorni.

In questo caso, è pertanto consentito che le schede dei potenziali ospiti possano essere registrate attraverso il modulo per le comunicazioni alternative.

Questo documento si può rivelare molto utile anche nel caso dell’insorgere di problemi tecnici.

Il modulo è scaricabile dal sito istituzionale https://questure.poliziadistato.it.

L’iter di registrazione degli ospiti avviene in maniera molto semplice e intuitiva. Devi inserire nel portale i dati richiesti.

E fa seguito il rilascio di una ricevuta con firma digitale che rappresenta la prova dell’avvenuta registrazione da conservare per almeno 5 anni.

 

REGISTRAZIONE: ENTRO 24 ORE

Di fondamentale importanza, è che tu effettui la registrazione entro 24 ore dall’arrivo dei visitatori.

In base al nuovo regolamento europeo GDPR sulla privacy, il proprietario della struttura ricettiva deve raccogliere i dati necessari per compilare la scheda informativa da inviare alla questura.

Bisogna copiarli direttamente dai documenti di identità senza pretendere che l’ospite glieli fornisca per farne eventualmente delle copie cartacee.

A questo proposito, per comodità e per velocizzare i tempi del check in, puoi aiutarti con un documento prestampato.

 

DA COMPILARE AL MOMENTO DELL’ARRIVO

Devi compilare i documenti davanti agli ospiti e, successivamente, trasmetterli tramite procedura on-line.

Nel caso di malfunzionamento della piattaforma di registrazione, non sei comunque esentato dal comunicare i dati degli ospiti in questura.

Ma puoi usare una documentazione scritta, firmata e scansionata da inviare a mezzo di Pec (posta elettronica certificata).

Tale procedimento va giustificato, per esempio, per problemi tecnici sul portale. In alternativa puoi recarti di persona in questura per dare a mano la schedina alloggiati degli ospiti.

È bene tenere a mente e rammentare anche agli ospiti, che la mancata comunicazione alla questura comporta pesanti sanzioni.

Come già accennato, si parte da una pena pecuniaria fino a 206 euro fino alla eventualità di arresto e reclusione fino a 3 mesi.

L’art 81 del codice penale prevede delle aggravanti. Quali la revoca temporanea dell’autorizzazione ad esercitare se tu risultassi recidivo. Ovvero se tu per più volte avessi omesso di registrare degli ospiti.

Non tutti sono a conoscenza di queste normative. Ma tu dimostrerai un occhio di riguardo in più se, al momento della prenotazione, avviserai i futuri visitatori che al loro arrivo dovrai inviare le credenziali alla questura per motivi di sicurezza.

Quindi è necessario rammentare che tutti gli ospiti anche bambini e ragazzi minorenni, dovranno disporre del documento di riconoscimento.

 

RICEVUTA D’AFFITTO NECESSARIA PER GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI

È sempre richiesta l’emissione di una ricevuta d’affitto riportante le generalità del locatore e del locatario, l’importo totale e la durata del soggiorno (una copia per entrambi).

Se l’importo supera i 77,47€, devi apporre una marca da bollo di 2€ sulla ricevuta originale, la quale andrà consegnata all’ospite.

Sulla copia invece, si dovrà apporre la dicitura “Bollo assolto sull’originale”, specificando la data e il numero di serie della marca da bollo, a riprova dell’avvenuta apposizione.

Anche nel caso in cui il pagamento dovesse avvenire online o attraverso piattaforme quali Airbnb o Booking.com (le quali si limitano ad emettere una ricevuta per i Costi di Servizio), il proprietario deve emettere una ricevuta d’affitto.

Se l’importo totale dovesse essere superiore ai 3000€, sarà obbligatorio il pagamento con mezzi tracciabili, ad esempio bonifico bancario o assegno.

 

DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Il regime fiscale per i redditi derivanti dai contratti di affitti brevi prevede che potrai, in sede di dichiarazione dei redditi, scegliere il regime di cedolare secca (articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011).

In questo caso l’imposta da applicare è quella del 21% che verrà calcolata sull’intero reddito ottenuto.

In alternativa, puoi pagare l’Irpef per scaglioni, con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale.