COME GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: LA GUIDA


Daniel de Mari

come guadagnare con affitti brevi

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Ti sarai chiesto se è possibile guadagnare con affitti brevi. La risposta è sì. Tra le varie fonti di reddito in ambito immobiliare, c’è anche questo innovativo metodo. E ti consente una discreta rendita.

Infatti sono molte le possibilità di raggiungere buoni risultati, se ti ci applichi con costanza e determinazione.

Ma quali sono i metodi che ti possono portare a guadagnare in modo sostanzioso?

Una delle maniere più sfruttate riguarda il fatto di essere proprietari di vari immobili, ma non per tutti è così. Quindi se non hai questa fortuna, devi escogitare una via alternativa.

Vediamo insieme di cosa si tratta e come si può fare.

 

COME GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: DI COSA STIAMO PARLANDO?

Gli affitti brevi ti consentono di locare gli immobili a uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni. Oltre a questo limite è prevista la registrazione dei contratti di locazione.

Questa modalità permette, a chi ha una seconda casa non abitata, di poterla affittare per piccoli periodi traendo una rendita in più.

Generalmente chi ottiene maggiore vantaggio da questa forma di guadagno, sono i proprietari di case posizionate in contesti di richiamo turistico.

Come, per esempio, città d’arte, località balneari, stazioni sciistiche ecc…

A questa tipologia, va aggiunta la sistemazione abitativa prossima ai poli fieristici, alle grandi aziende, alle sedi universitarie che organizzano convegni.

E ai principali ospedali, perché possono ospitare i parenti dei degenti.

In questi casi, infatti, il numero delle notti prenotate, può essere addirittura maggiore di quello nelle località sciistiche o marittime, che restano vuote nelle stagioni di minor richiamo.

SIDIEF, già qualche anno fa si è interessata ad esaminare questo settore e ha rivelato dei dati molto interessanti.

Da questi si scopre che la realtà degli affitti brevi è aumentata in maniera esponenziale, tra chi possiede una seconda casa.

La società che ha il compito di gestire gli immobili della Banca d’Italia ha attestato che nel 2017 quelli locati a breve superarono le 730.000 unità.

Nel 2016 erano appena 410.000 e l’anno prima 320.000.

 

VEDIAMO COME SI PUO’ GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI

E’ un periodo d’oro per tutti gli intermediari che rendono più semplice affittare la propria seconda casa o un appartamento per un breve periodo.

Spesso si tratta di vacanze estive o invernali, ma è una formula adatta anche per il business e altre esigenze.

Infatti, anche se occuparsi di affitti brevi può essere un modo per guadagnare bene, molti si appoggiano a piattaforme come Airbnb. Aiutano a risolvere alcuni problemi organizzativi, nonostante le condizioni non siano sempre favorevoli.

Se confronti gli affitti brevi a quelli a lungo termine, noterai prima di tutto che richiede più impegno. Per esempio per pulire e riordinare la casa tra un inquilino e l’altro.

Poi gli inquilini spesso sono un’incognita, bisogna sperare che lascino la casa in ordine senza danneggiarla.

Al di là dei problemi comunque, questa guida ti aiuta a introdurti in questa attività che può diventare appagante, se svolta con passione e attenzione.

E poi, c’è chi ti aiuta, in particolare ad affrontare gli aspetti burocratici.

 

LE SOCIETA’ CHE SI OCCUPANO DI PROCEDURE BUROCRATICHE

Un altro sostegno per questa attività viene da alcune società.

Nate per adempire alle procedure burocratiche, lasciano al proprietario solo l’onere di gestire e curare l’abitazione.

Dedicandosi inoltre alla pulizia, sistemazione dei locali ed all’accoglienza.

Come in tutti i settori merceologici è basilare avere un’ottima visibilità nella “vetrina” delle offerte.

Ed è quindi consigliabile che tu applichi questi principi anche sul sito web della locazione.

E’ molto utile una descrizione esaustiva in diverse lingue straniere, arricchita da fotografie.

E con una mappa indicante l’esatta posizione dell’abitazione che abbia, eventualmente evidenziate, le zone di interesse maggiore prossime alla struttura.

Un elemento essenziale è anche il calendario che illustra le date in cui c’è ancora la disponibilità di prenotazione.

Oltre al supporto informatico determinante per un’ottima pubblicità, esistono anche i canali più tradizionali.

Possono divenire un valido aiuto per farti conoscere, per esempio gli operatori del settore turistico quali pro-loco e associazioni che promuovono il territorio.

Tra i vari canali pubblicitari, Hoostit offre a ogni proprietario che iscrive gratuitamente la propria struttura, un bonus di benvenuto pari a 250 euro.

 

GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: SUPPORTI PUBBLICITARI

Una volta approfonditi i vari aspetti burocratici che riguardano qualsiasi attività, devi concentrarti su quella che è la visibilità dell’alloggio.

Bisogna cioè pubblicizzandolo su diversi motori di ricerca specifici. Come AirBnB, Booking e HomeAway.

Airbnb è probabilmente il motore di ricerca più utilizzato per la finalità per cui è stato ideato.

Uno dei vantaggi è che su Airbnb, come proprietario dell’immobile hai pieno potere decisionale su chi far entrare nella tua proprietà.

Ed è possibile fare affidamento sulle valutazioni espresse agli ospiti, da parte di altri host.

In più, ti si offre protezione a copertura di eventuali danni all’alloggio fino a 800.000 euro.

Va ad aggiungersi a questi vantaggi anche il fatto che sia la registrazione sia la pubblicazione dell’annuncio sono gratuiti.

Ciò che viene addebitato è un costo del servizio host per ogni prenotazione (si tratta di un piccolo importo pari al 3%) per la copertura dei costi di gestione.

 

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L’IMPORTANZA DELLE IMMAGINI PER GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI

Le immagini della tua abitazione, sono uno degli aspetti decisivi per cui un visitatore potrebbe sceglierla oppure scartarla.

La National Association of Realtors (un’associazione commerciale nordamericana per coloro che lavorano nel settore immobiliare) sostiene che in 90 secondi il potenziale cliente decide se un appartamento è confacente alle sue esigenze.

Oppure se va scartato dalla ricerca.

È quindi importante che tu non sottovaluti il contributo che una buona fotografia dà, specialmente nella presentazione iniziale.

Un’immagine deve attirare e invogliare a visitare la tua pagina.

Devi anche essere esaustivo nel repertorio fotografico e dare un ampia panoramica della locazione.

Bisogna riportare immagini di ogni stanza e il contesto che circonda l’abitazione, con viste dell’esterno che ne valorizzino l’insieme.

Ovviamente tutta la documentazione deve essere fedele a quella che è la realtà per non deludere le aspettative dei tuoi ospiti.

 

DESCRIZIONE ED EFFICIENZA DEL SERVIZIO

Una volta “catturata” l’attenzione “visiva”, devi soddisfare la curiosità del potenziale cliente con una descrizione approfondita dell’immobile.

Bisogna valorizzare i suoi punti di forza.

Ma non omettere quelli che possono essere gli aspetti virtualmente meno appetibili.

In questo modo il potenziale cliente avrà la sensazione che la presentazione è equilibrata più che autocelebrativa. E sarà portato ad apprezzare il tuo immobile.

Per avere una visibilità “preferenziale” sui motori di ricerca, devi fare in modo che le richieste dei potenziali ospiti possano essere soddisfatte in maniera veloce ed esaustiva.

Generalmente è bene poter rispondere ad una richiesta di prenotazione, o semplicemente ad una domanda sull’alloggio, entro 24 h.

Meno tempo impieghi a dare un riscontro, più aumenta la percezione positiva dell’alloggio.

Per questo motivo è altamente sconsigliato rispondere dopo molto tempo o, peggio ancora, non rispondere affatto.

Questo atteggiamento sarà decisamente non edificante per una buona pubblicità.

A un contatto prettamente virtuale, fa seguito la conoscenza diretta con gli ospiti.

È consigliabile che tu accolga i visitatori, preferibilmente di persona, cercando di assecondarne l’esigenze.

A partire dell’orario di arrivo. Anche qualora dovesse subire variazioni rispetto a quanto concordato al momento della prenotazione.

La tua disponibilità sarà un punto a favore per una buona recensione a fine della vacanza.

 

GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: LA CURA NEI DETTAGLI AI FINI DI UN’OTTIMA OPINIONE

Se decidi di avviare un’attività di affitti brevi, dovrai inizialmente investire su alcuni dettagli fondamentali. Per l’impatto che l’alloggio può avere fin dai primi minuti della permanenza dell’ospite.

È meglio, all’inizio, effettuare piccole ma significative opere che valorizzino la struttura. E che testimonino il tuo impegno a far trovare un ambiente accogliente e piacevole.

Come ritinteggiare le pareti, dotare il bagno della doccia piuttosto che di una vasca.

Insomma fare piccole opere di ristrutturazione là dove siano necessarie ai fini di ottenere un ambiente confortevole

A questo proposito è importante ricordare che, se inizi questa attività, puoi informarti per avere un aiuto economico con il bonus ristrutturazioni. In 10 anni rifonde il 50% della cifra spesa per questi lavori.

Il biglietto da visita più importante per dare un’ottima impressione, è decisamente l’arredamento della locazione.

 

ACCRESCERE L’APPEAL DELL’APPARTAMENTO

Fare le scelte giuste aumenta infatti l’appeal dell’appartamento.

Devi prevedere le spese per un buon arredamento come investimento iniziale. E sottrarle quando calcoli la rendita effettiva dell’immobile affittato.

E’ sicuramente da preferire un mobilio più particolare a discapito di una dotazione low cost.

Sicuramente richiede un minor impegno economico ma, al tempo stesso, dà una visione d’insieme meno raffinata personalizzata e confortevole.

Curare l’allestimento degli interni significa certamente avere la capacità di conquistare il potenziale ospite in pochi secondi.

Fatte queste premesse è bene tu sappia che gli affitti brevi prevedono la fornitura di energia elettrica, acqua, gas, wi-fi e connessione internet, climatizzazione e/o riscaldamento.

Oltre alla manutenzione e riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi presenti all’interno dell’immobile.

Puoi fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte e asciugamani). Ma a condizione che questo non avvenga durante la permanenza dell’ospite nella struttura.

 

LE PULIZIE

Le pulizie sono sempre a tuo carico. E sono da effettuarsi in assenza del locatario, in un arco di tempo che si frappone tra un affitto e l’altro.

Nel periodo in cui un ospite soggiorna nella struttura turistica, non possono essere erogati servizi.

Quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali. E qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare.

Tali prestazioni possono presupporre il reato di esercizio abusivo della professione ricettiva, con rischio di pesanti sanzioni.

È invece fondamentale fare trovare sempre un ambiente pulito e ordinato all’arrivo di nuovi visitatori.

Aggiungendo qualche accorgimento personale che certo potrà essere ben voluto proprio perché non previsto.

A tal proposito è sempre gradito che tu metta a disposizione degli ospiti libri.  In particolare quei testi che illustrano la storia e le particolarità della città.

Specialmente se ci si trova in un contesto di interesse storico culturale.

Volendo, puoi anche aggiungere delle mappe che possano aiutare chi voglia fare delle escursioni. Anche se, in realtà, tutti oramai utilizzano i navigatori satellitari.

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GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: ALLA FINE DEL SOGGIORNO

Una volta terminata la permanenza, sei tenuto a verificare se sono presenti guasti riconducibili al soggiorno degli ultimi ospiti.

A questo proposito è consigliabile fare una buona assicurazione che copra i danni causati dagli ospiti.

Tutte le accortezze che si impiegheranno per fare un’ottima impressione ai visitatori, saranno spesso ripagate da ottime recensioni che possono far crescere la popolarità del proprio alloggio.

E renderlo sempre più visibile a chi deciderà di cercare una sistemazione per una breve vacanza.

 

COME GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: ASPETTO LEGALE E BUROCRATICO

Per poter avviare questo genere di attività, è bene prima di tutto, consultare e conoscere il codice civile.

I contratti di locazioni ad uso turistico sono regolati dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431. Dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”.

Nel dettaglio, è fondamentale conoscere quelle che sono le leggi regionali.

E, inoltre, i regolamenti comunali che possono variare a seconda della località in cui si trova l’immobile.

Sarà quindi molto utile che tu sappia come effettuare la registrazione degli ospiti in questura.

Sia per un motivo di sicurezza che per evitare l’evasione di tasse e imposte.

In particolare della tassa di soggiorno, che tutti i titolari di strutture ricettive devono pagare e far pagare ai loro ospiti nei Comuni in cui è prevista.

Rispettando queste semplici regole non correrai il rischio di essere sanzionato.

 

IL CODICE IDENTIFICATIVO

Al fine di controllare eventuali evasioni fiscali, delle locazioni destinate ai cosiddetti affitti brevi, con il Decreto Crescita (dl 34/2019, convertito con la legge 58/2019), è stata introdotta la creazione di una banca dati pubblica.

Banca dati inerente alle strutture ricettive e degli immobili presenti sul territorio nazionale destinati all’attività di affitti brevi, inferiore ai 30 giorni, che sono identificati da un codice alfanumerico.

In base a questa normativa, ogni casa, appartamento o struttura ricettiva per la locazione breve deve essere associato ad un codice identificativo proprio.

E dovrà essere utilizzato in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza.

Questo codice dovrà essere impiegato anche dagli agenti immobiliari che propongono la struttura in affitto.

E andrà indicato anche sui portali internet per affitti brevi, come Airbnb e Booking.com.

Se non ti adegui rischi di essere sanzionato con multe dai 500 ai 5.000 euro, che potranno essere raddoppiate in caso di reiterazione.

L’obiettivo della legge è quello di “mappare” chi offre la propria casa in affitto per ottenerne un reddito.

 

COMUNICARE ALLA QUESTURA I DATI DEGLI OSPITI

Come precedentemente accennato, tutte le strutture ricettive extra-alberghiere hanno l’obbligo di comunicare alla questura i dati delle persone ospitate.

Quindi anche chi gestisce esercizi con formula degli affitti brevi.

Questo onere spetta a chiunque, anche a chi mette a disposizione la propria casa vacanze avvalendosi del supporto di portali come Airbnb.

Infatti, anche in questo caso, al pari di una normale struttura ricettiva, deve sottostare a tale adempimento.

Così si evita di andare incontro a pesanti sanzioni amministrative. E, nei casi più gravi, alla pena detentiva fino a 3 mesi.

A disciplinare gli adempimenti riguardanti la pubblica sicurezza per affitti brevi e soggiorni in strutture ricettive è l’articolo 109 del T.U.L.P.S. (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza).

Questa legge non fa alcuna distinzione tra le varie attività, siano esse svolte occasionalmente oppure a livello imprenditoriale.

La normativa, infatti, abbraccia tutte le categorie ricettive destinate ad accogliere gli ospiti.

A partire dagli affittacamere, ai gestori di strutture non convenzionali come bed and breakfast fino ad arrivare alle case di riposo e di salute.

 

LA PROCEDURA TELEMATICA

In sostituzione alle “schedine alloggiati” in forma cartacea, per poter registrare gli ospiti è stata introdotta una, più comoda, e immediata procedura telematica.

L’innovazione ti offre l’opportunità di effettuare la registrazione da casa. In questo caso non serve che, ogni volta, tu ti debba recare di persona presso la questura di competenza territoriale.

E’ sufficiente che tu acceda al portale della Polizia di Stato chiamato “AlloggiatiWeb” ed effettui la registrazione degli ospiti comodamente dal PC di casa.

Per poter usufruire di questo agevole servizio occorre disporre delle credenziali personali che vengono rilasciate dall’autorità di pubblica sicurezza.

La richiesta per l’autorizzazione di usufruire dei servizi on line può anche in questo caso, essere effettuata via e-mail.

Oppure, in alternativa, fatta personalmente presso gli uffici appositi presenti in questura.

Per effettuare la richiesta via web è necessario che inoltri tramite posta elettronica il modulo in formato pdf in cui è specificata la tipologia della struttura ed il nome.

Allegando inoltre la tua carta di identità e la Scia ovvero la dichiarazione di inizio attività.

Nel caso in cui tu disponga di più alloggi destinati all’attività di affitto breve, è necessario specificarlo evidenziando la voce corrispondente all’interno del modulo.

Se, invece, solo dopo aver ottenuto l’abilitazione si aggiungono altre strutture ricettive, è sempre onere del gestore comunicare il cambiamento alla questura.

Bisogna che tu invii una mail avente per oggetto: Inserimento altra struttura.

La procedura, anche in questo caso, prevede sempre il medesimo procedimento già attuato per la registrazione del primo alloggio.

Quindi sarà sempre necessario inviare la copia della tua carta di identità e la SCIA.

 

IMPORTANTE ESSERE PRECISI NELLA RICHIESTA

Questo perché se la domanda non risultasse conforme, o mancasse della documentazione necessaria, non verrà presa in considerazione.

E non potrai disporre delle credenziali per accedere al portale AlloggiatiWeb”.

Grazie alla registrazione otterrai user-name e password. Ti consentiranno di muoverti nel sito in piena autonomia. E senza dipendere dal supporto della questura competente.

Prima di proseguire è necessario che tu installi il certificato digitale che attesta l’autorità di certificazione sul tuo computer.

Il certificato digitale è valido per due anni e devi rinnovarlo alla scadenza attraverso la medesima procedura utilizzata nel corso della prima installazione.

Alla fine di questo procedimento, sarai pronto ad accedere alla tua area su AlloggiatiWeb”. E ti sarà possibile iniziare a inviare le schede degli ospiti in maniera autonoma.

 

GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI: LA REGISTRAZIONE DEGLI OSPITI

La procedura per accettazione della richiesta e conseguente rilascio delle credenziali, potrebbe richiedere un’attesa di alcuni giorni.

In questo caso, è pertanto consentito che le schede dei potenziali ospiti possano essere registrate attraverso il modulo per le comunicazioni alternative.

Questo documento si può rivelare molto utile anche nel caso dell’insorgere di problemi tecnici.

Il modulo è scaricabile dal sito istituzionale https://questure.poliziadistato.it.

L’iter di registrazione degli ospiti avviene in maniera molto semplice e intuitiva. Devi inserire nel portale i dati richiesti.

E fa seguito il rilascio di una ricevuta con firma digitale che rappresenta la prova dell’avvenuta registrazione da conservare per almeno 5 anni.

 

REGISTRAZIONE: ENTRO 24 ORE

Di fondamentale importanza, è che tu effettui la registrazione entro 24 ore dall’arrivo dei visitatori.

In base al nuovo regolamento europeo GDPR sulla privacy, il proprietario della struttura ricettiva deve raccogliere i dati necessari per compilare la scheda informativa da inviare alla questura.

Bisogna copiarli direttamente dai documenti di identità senza pretendere che l’ospite glieli fornisca per farne eventualmente delle copie cartacee.

A questo proposito, per comodità e per velocizzare i tempi del check in, puoi aiutarti con un documento prestampato.

 

DA COMPILARE AL MOMENTO DELL’ARRIVO

Devi compilare i documenti davanti agli ospiti e, successivamente, trasmetterli tramite procedura on-line.

Nel caso di malfunzionamento della piattaforma di registrazione, non sei comunque esentato dal comunicare i dati degli ospiti in questura.

Ma puoi usare una documentazione scritta, firmata e scansionata da inviare a mezzo di Pec (posta elettronica certificata).

Tale procedimento va giustificato, per esempio, per problemi tecnici sul portale. In alternativa puoi recarti di persona in questura per dare a mano la schedina alloggiati degli ospiti.

È bene tenere a mente e rammentare anche agli ospiti, che la mancata comunicazione alla questura comporta pesanti sanzioni.

Come già accennato, si parte da una pena pecuniaria fino a 206 euro fino alla eventualità di arresto e reclusione fino a 3 mesi.

L’art 81 del codice penale prevede delle aggravanti. Quali la revoca temporanea dell’autorizzazione ad esercitare se tu risultassi recidivo. Ovvero se tu per più volte avessi omesso di registrare degli ospiti.

Non tutti sono a conoscenza di queste normative. Ma tu dimostrerai un occhio di riguardo in più se, al momento della prenotazione, avviserai i futuri visitatori che al loro arrivo dovrai inviare le credenziali alla questura per motivi di sicurezza.

Quindi è necessario rammentare che tutti gli ospiti anche bambini e ragazzi minorenni, dovranno disporre del documento di riconoscimento.

 

RICEVUTA D’AFFITTO NECESSARIA PER GUADAGNARE CON AFFITTI BREVI

È sempre richiesta l’emissione di una ricevuta d’affitto riportante le generalità del locatore e del locatario, l’importo totale e la durata del soggiorno (una copia per entrambi).

Se l’importo supera i 77,47€, devi apporre una marca da bollo di 2€ sulla ricevuta originale, la quale andrà consegnata all’ospite.

Sulla copia invece, si dovrà apporre la dicitura “Bollo assolto sull’originale”, specificando la data e il numero di serie della marca da bollo, a riprova dell’avvenuta apposizione.

Anche nel caso in cui il pagamento dovesse avvenire online o attraverso piattaforme quali Airbnb o Booking.com (le quali si limitano ad emettere una ricevuta per i Costi di Servizio), il proprietario deve emettere una ricevuta d’affitto.

Se l’importo totale dovesse essere superiore ai 3000€, sarà obbligatorio il pagamento con mezzi tracciabili, ad esempio bonifico bancario o assegno.

 

DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Il regime fiscale per i redditi derivanti dai contratti di affitti brevi prevede che potrai, in sede di dichiarazione dei redditi, scegliere il regime di cedolare secca (articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011).

In questo caso l’imposta da applicare è quella del 21% che verrà calcolata sull’intero reddito ottenuto.

In alternativa, puoi pagare l’Irpef per scaglioni, con possibile deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR n. 917/1986, dunque sul 95% del reddito totale.

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